Respuesta directa: antes de comprar revisa la identidad y facultades del vendedor, la escritura o título, el folio y certificado registral, gravámenes, predial, agua, cuotas de condominio, uso y autorizaciones aplicables. La lista cambia según el inmueble; un notario debe validar los originales y el caso concreto.
Documentos esenciales en una compraventa
| Documento o evidencia | Qué ayuda a confirmar | Quién debe revisarlo |
|---|---|---|
| Identificación y estado civil | Identidad y capacidad para vender | Notaría y comprador |
| Escritura o título | Antecedente de propiedad | Notaría |
| Folio y certificado registral | Inscripción y gravámenes | Registro y notaría |
| Predial, agua y condominio | Adeudos relacionados | Autoridad, administración y notaría |
| Planos, licencias o régimen | Características y autorizaciones | Especialista y autoridad local |
| Contrato, oferta o apartado | Precio, plazos y devolución | Partes y asesor jurídico |
Una copia enviada por mensaje no confirma por sí sola que el documento sea auténtico o esté vigente. Entrega los antecedentes al notario y contrástalos con las autoridades o registros correspondientes.
1. Identidad y facultades del vendedor
Compara la identificación oficial con el nombre del titular. Revisa estado civil y régimen patrimonial cuando pueda requerirse el consentimiento de otra persona. Si firma un representante, el poder debe ser suficiente y vigente; si existe sucesión, copropiedad, sociedad o fideicomiso, la documentación cambia.
No aceptes que un intermediario reciba el precio solo porque publicó el anuncio. Pide que explique por escrito su relación con el propietario y verifica las facultades antes de pagar.
2. Escritura, título y datos del inmueble
La escritura o título debe permitir identificar propietario, ubicación, superficie, medidas, colindancias y antecedentes. Compara esos datos con la realidad, el catastro, el anuncio y cualquier avalúo. Diferencias de superficie, número interior, cajones, bodegas o anexos deben aclararse antes de firmar.
En condominio revisa también la escritura constitutiva o régimen, indivisos, áreas de uso exclusivo y reglamento. Una promesa verbal sobre roof garden, estacionamiento o bodega no sustituye su respaldo documental.
3. Folio registral y gravámenes
El folio y el certificado registral permiten conocer la inscripción y cargas como hipotecas, embargos o limitaciones. La vigencia, denominación y procedimiento varían por entidad. En CDMX consulta el servicio de certificaciones del Registro Público.
Si aparece un gravamen, no significa automáticamente que la compra sea imposible; sí exige un mecanismo claro para cancelarlo o pagarlo dentro del cierre. Ese mecanismo debe coordinarse con acreedor y notaría.
4. Predial, agua, mantenimiento y otros adeudos
Solicita comprobantes y constancias que correspondan a la entidad. En condominio pide a la administración una constancia de no adeudo, cuotas vigentes y derramas aprobadas. Aclara en el contrato qué adeudos se liquidarán antes de la firma y cómo se comprobará.
También pregunta por servicios, gas, electricidad y obligaciones de mantenimiento. Un recibo aislado no necesariamente prueba que no existan saldos anteriores.
5. Uso, construcción y estado técnico
Dependiendo del inmueble, pueden ser relevantes alineamiento, número oficial, uso de suelo, manifestación o licencia de construcción, terminación de obra, planos, protección civil y autorizaciones del condominio. Una ampliación visible que no coincide con documentos merece revisión técnica y administrativa.
Para vivienda usada, contrata una inspección si hay grietas, humedad, instalaciones antiguas o remodelaciones importantes. La situación jurídica y el estado físico son revisiones distintas.
6. Vivienda nueva o preventa
Pide información del desarrollador, propiedad o derecho sobre el terreno, permisos aplicables, características de la unidad, áreas comunes, calendario, penalizaciones, garantías y condiciones de entrega. No confundas una imagen publicitaria con una obligación contractual.
La NOM-247-SE-2021 establece requisitos de información comercial y elementos mínimos para contratos relacionados con vivienda destinada a casa habitación. Los contratos de adhesión obligatorios pueden consultarse en el registro de PROFECO.
7. Oferta, apartado y contrato
Todo pago previo debe estar respaldado por un documento que identifique inmueble, partes, monto, propósito, vigencia, condiciones suspensivas y reglas de devolución. Si dependes de crédito, especifica qué ocurrirá si no se autoriza o si la revisión legal detecta un impedimento.
Conserva transferencias, recibos, correos y versiones firmadas. No pagues en efectivo sin revisar las restricciones legales aplicables; el SAT publica límites para el uso de efectivo en compraventa de inmuebles.
Señales de alerta
- Precio anormalmente bajo sin explicación verificable.
- Presión para transferir antes de entregar documentos.
- Cuenta bancaria de una persona ajena a la operación.
- Negativa a involucrar a una notaría elegida o aceptada por el comprador.
- Documentos recortados, ilegibles o con datos inconsistentes.
- Excusas para no mostrar el inmueble o acreditar representación.
- Promesas relevantes que no aparecen en el contrato.
Preguntas frecuentes
¿Quién elige al notario en una compraventa?
Las partes pueden acordarlo y el crédito puede imponer condiciones operativas. Lo importante es involucrarlo temprano, comprobar su identidad por canales oficiales y no usar datos bancarios recibidos de fuentes no verificadas.
¿Una escritura demuestra que no existen gravámenes?
No necesariamente refleja la situación actual. Se requiere revisar el folio y los certificados registrales vigentes que correspondan.
¿Debo entregar un apartado para que revisen los documentos?
No debería usarse la falta de documentos para presionarte. Si decides apartar, documenta monto, destino, vigencia y devolución, idealmente sujeto a revisión legal y crédito.
¿Cómo verifico un contrato de adhesión inmobiliario?
Consulta el Registro Público de Contratos de Adhesión de PROFECO y compara proveedor, número, versión y contenido con el documento que te presentan.
¿24casas verifica legalmente cada propiedad publicada?
La publicación en un portal no sustituye la investigación del comprador, la revisión notarial ni la inspección técnica. Verifica cada operación antes de entregar dinero.